אם ננסה לפשט את תאוריית ההשקעה, המשקיעים תמיד מחפשים אחר הזדמנויות לתשואה גבוהה, וסיכון נמוך. זה נכון לגבי השקעות נדל“ן, בדיוק כפי שזה נכון לגבי השקעות בבורסה או בכל אפיק אחר.

אנו חיים בעולם מחובר ומקושר, שכבר כמעט לא קיימים בו גבולות; לפחות לא בהיבטים של השקעה. מי שיש לו סכום כסף פנו להשקעה, בין אם הוא יושב בתל אביב, קנדה או שיקגו, יכול לבצע השקעות כמעט בכל מדינה בעולם. וזה רק מתבקש כי המשקיעים יבדקו את האלטרנטיבות בטרם יקבלו את החלטות ההשקעה שלהם.

בפועל הנושא קצת יותר מורכב, ולא כל פקטור בהחלטות ההשקעה ניתן למדידה. המשקיעים בוחנים פרמטרים רבים, מתרבות העסקים ורמת השחיתות במדינה, ודרך מדיניות המס, היציבות הפוליטית ועוד משתנים רבים.

ובהתאם לכך, כאשר שוקלים האם להשקיע בדובאי, יש להשוות את יתרונות ההשקעה לאלטרנטיבות הקיימות בעולם. ובדיוק על זה אנו רוצים לשים את הדגש הפעם, אנו מבקשים לבחון את יתרונות ההשקעה בנדל“ן בדובאי בהשוואה ליעדים אחרים בעולם.

דובאי על המפה

דובאי ממוקמת במיקום אסטרטגי חשוב, היא נמצאת באזור המחבר בין אסיה, אירופה ואפריקה ובאופן טבעי היא מרכז סחר חשוב. ניתן להגיד כי גם ברמה הקוסמופוליטית דובאי היא חיבור של מזרח ומערב.

במשך שנים רבות הכלכלה של דובאי התבססה על הנפט, אך כיום ניתן להגיד כי הכלכלה מגוונת, ולכן גם יציבה יותר. דובאי היא מרכז עסקים חשוב לא רק בקנה מידה מקומי, אלא בקנה מידה בינלאומי.

ובזכות הפרויקטים המרשימים והנתונים הטבעיים של האזור, דובאי הפכה לאחד היעדים התיירותיים האטרקטיביים ביותר בעולם.

מיסוי בדובאי בהשוואה למדינות אחרות

בדובאי אין מס הכנסה אישי, ובמילים פשוטות – בעלי הנכסים אינם צריכים לשלם מס על הכנסתם מדמי שכירות. מדיניות זו נהוגה במעט מאוד מדינות בעולם, ובדרך כלל רלוונטית רק לתושבי המקום ולא משקיעים זרים.

ישנו מס בגובה של 4% אותו יש לשלם בעת הרכישה. אך מעבר לזאת אין מס על רווחי הון בעת מכירת הנכס.

באופן כללי ניתן להגיד כי גם המסים הקיימים הם נמוכים בהשוואה למדינות אחרות, וגם פשוטים לחישוב ואינם כפופים לחוקים מורכבים ומסובכים.

אם נבחן זאת בהשוואה לארצות הברית, שם אתם צפויים לשלם מס על הכנסתכם גם במדינה וגם ברמה הפדרלית. וזאת לצד מס שנתי על נכסי נדל“ן ועוד מסים רבים הכפופים למדיניות מס מורכבת ומסובכת.

יציבות השוק וביקושים גבוהים לנדל“ן בדובאי

אם יש משהו שאפשר להגיד על הנדל“ן בדובאי זה שישנו ביקוש גדול וקבוע לנכסים להשכרה. זוהי תוצאה של כל ההתרחשויות בדובאי; זוהי מדינה הנהנית מתיירות גדולה, פעילות עסקית ותושבי חוץ רבים. ניתן לתאר את השוק כשוק פעיל ודינמי, והמגמות הללו מואצות בזכות ההשקעות בפיתוח התשתיות והפרויקטים היוקרתיים.

הביקושים הגבוהים הם לא רק עבור נכסי נדל“ן למגורים אלא גם עבור לקוחות עסקיים. סביבת העסקים הידידותית מושכת חברות בינלאומית רבות, וכולן רוצות משרדים בדובאי ודריסת רגל בשוק המקומי.

אנו יכולים לראות מדינות אחרות בהן ישנה מדיניות מס אטרקטיבית, ונכסים להשקעה במחירים אטרקטיביים, אך נראה כי מעט מאוד מקומות מתקרבים לביקושים של דובאי. ואם תסתכלו את מגמות העתיד של דובאי, תוכלו להיות בטוחים כי דובאי תמשיך להיות מקום אטרקטיבי.

תשתיות מפותחות ואיכות חיים גבוהה

ישנן מדינות רבות בהן ניתן למצוא אחוזי תשואה גבוהים, בעיקר תוצאה של הדבקת הפערים בשווקים מתפתחים. אך הבעיה במדינות אלו היא מחסור בתשתיות ובאופן כללי רמת חיים שאינה עומדת בסטנדרטים מערביים.

וזהו אחד היתרונות של דובאי, היא מציעה תשתיות מתקדמות ביותר, שירותים ורמת חיים גבוהה. ניתן להרגיש זאת בכל מקום, בין אם מתגוררים במדינה ובין אם מבקרים בה בתור תיירים.

יציבות פוליטית, שקיפות ותמריצים

דובאי נחשבת לאחת הערים הבטחות בעולם, הסטטיסטיקות מראות רמת פשיעה נמוכה בהשוואה למדינות אחרות בעולם.  כוחות השיטור עושים שימוש במיטב הטכנולוגיות, והעיר כולה מרושתת במצלמות אבטחה ומערכות טכנולוגיות מתקדמות למיגור פשיעה.

מבחינה פוליטית דובאי נהנית מיציבות גבוהה,  ונראה כי ממשלת דובאי מיטיבה להתנהל מול ממשלות העולם וגופים בינלאומיים. היא משתלבת היטב במשחק הפוליטי הבינלאומי, ומראה סבלנות ומתינות. נראה כי אין איומים פנימיים או חיצוניים על השלטון של משפחת המלוכה, והדבר מעניק ביטחון למשקיעים.

הממשלה מפעילה מנגנונים שונים אשר נועדו לשמור על זכויות המשקיעים ולהבטיח שקיפות. למעשה ישנה רשות רגולציה לנושאי נדל“ן אשר אחת ממטרותיה היא לקבוע מדיניות המונעת הונאות בתחום הנדל“ן.

ובאופן כללי מערכת אכיפת החוק עובדת ביעילות מרבית, ואוכפת את החוק בצורה חזקה. דובאי נחשבת לאחת הערים הבטוחות בעולם, עם רמת פשיעה נמוכה ויציבות פוליטית גבוהה. אלה נותנים ביטחון למשקיעים זרים לשים את כספם בשוק המקומי ללא חשש.

מחיר אטרקטיבי, מימון ותשואות גבוהות על השכרת נכסים

מלבד זאת שבדובאי ניתן למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים, ניתן גם למצוא מגוון רחב של נכסים; מדירות סטודיו קטנות ועד וילות פרטיות ויוקרתיות, ניתן למצוא השקעה המתאימה לכל כיס.

יתר על כן, רבים מהמשקיעים הזרים מופתעים לגלות כי ניתן לקבל מימון בבנקים המקומיים. ולמעשה מדובר בתנאי מימון אטרקטיביים למדי הכוללים אחוזי מימון גבוהים לצד ריביות נמוכות. מדיניות זו מקלה מאוד על משקיעים קטנים ובינוניים.

רכישת נכסים לצורך השכרתם היא אחד מאפיקי ההשקעות הפופולריים ביותר, והיא יכולה להתאים גם למשקיעים קטנים. ניתן לדבר על תשואות בטווח של 5%- 10% בשנה, תלוי בסוג הנכסים והאזורים; אלו הן תשואות גבוהות בהשוואה לערים מרכזיות אחרות בעולם, וכאשר זה משתלב עם מיסוי אפס על דמי שכירות ונכסים במחירים אטרקטיביים, קשה לסרב להשקעה שכזו.

קבלת ויזה בדובאי

לדובאי תכנית המכונה GOLDEN VISA אשר נועדה בין היתר למשוך משקיעים למדינה. במסגרת מדיניות זו המשקיעים יכולים לקבל תושבות במדינה לתקופה ארוכה של 5 או 10 שנים, וכמובן אפשרות להערכה.

ויזה זו מעניקה זכויות רבות, לרבות זכויות לבני משפחה ואפשרות ללמוד במוסדות החינוך של דובאי. והיא מאפשרת לא רק בעלות על נכסים, אלא גם בעלות מלאה על עסקים בדובאי.

נראה כי מדינות אחרות אינן מציעות תנאים אטרקטיביים כמו דובאי. בנסיבות מסוימות, ובעיקר בסכומים גבוהים ניתן לקבל ויזה לארצות הברית. גרמניה מציעה ויזה לתקופות קצרות, אך צריכה להיות הקמה של עסק או השקעה משמעותית בעסק. פורטוגל וספרד מאפשרות קבלת ויזה, אך גם שם ישנם סכומי מינימום להשקעה.

אלו הם רק חלק מהיתרונות של ההשקעות בדובאי. ויש לזכור כי היתרונות הללו הם אינם צירופי מקרים, הם נובעים מתוך מדיניות מכוונת של משיכת משקיעים זרים למדינה, מדיניות ממנה כולנו יכולים ליהנות.